導讀：海南封關前，外國人最關心的兩件事：買房和開公司，一次說清！

海南迎接封關運作沖刺時刻，不少外國朋友想過來買房、開公司，總問小博：外國人可以在海南買房嗎？外國人可以在海南注冊公司嗎？圍繞這兩個問題，博宇會計的小博來給大家掰扯清楚！

圖源：pexels，侵刪

一、海南迎接封關運作沖刺時刻

根據(jù)官方發(fā)布的信息，海南自貿港全島封關運作已確定于2025年12月18日正式啟動。現(xiàn)在已進入10月底，可以說進入了最后的“沖刺時刻”。

1、準備工作“齊活了”：硬件、軟件、演練都到位，就等“發(fā)令槍”

（1）硬件設施：8個對外開放口岸（比如?？诿捞m機場、三亞鳳凰機場）和10個“二線口岸”（比如?？谛潞８?、洋浦港）的基礎設施建設已經完成，海關智慧監(jiān)管平臺、“單一窗口”等信息系統(tǒng)也已上線，能支撐封關后“一線放開、二線管住”的通關需求。

（2）軟件政策：封關的核心政策（比如“零關稅”商品稅目從21%擴大到74%、加工增值30%免關稅銷往內地）已經密集出臺，配套的監(jiān)管辦法（比如“零關稅”貨物通關流程）、稅收優(yōu)惠政策（企業(yè)所得稅15%、高端人才個稅15%）也都明確了，企業(yè)已經開始用這些政策“試水溫”。

（3）實戰(zhàn)演練：海南已經開展了多輪“全流程壓力測試”，比如“二線口岸”試運行（9月15日啟動）、綜合實戰(zhàn)演練（涵蓋晝夜間、高強度場景），用“實單實境”測試通關效率，確保封關后不會“卡脖子”。

2、沖刺的“關鍵信號”：官方密集發(fā)聲，強調“如期啟動”

最近幾個月，海南省和國家發(fā)改委、海關總署等部門的負責人反復強調“封關運作準備就緒”“確保如期啟動”。比如：

海南省委常委、宣傳部部長王斌在10月15日的記者見面會上說，“海南自貿港封關運作各項準備基本就緒”，“9月15日已開展‘二線口岸’試運行”。

國家發(fā)展改革委副主任王昌林在7月23日的國新辦發(fā)布會上明確，“經黨中央批準，海南自貿港將于12月18日正式啟動全島封關運作”。

?？诤ｊP副關長田濤提到，“海關智慧監(jiān)管平臺可有力支撐封關后‘零關稅’、加工增值內銷等特色業(yè)務通關”，這些都說明官方已經做好了“按時啟動”的準備。

簡單來說，海南現(xiàn)在不是“準備開始”，而是“馬上就要開始”，所有工作都進入了“最后確認”階段，確保封關運作“零差錯”啟動。

二、外國人可以在海南買房嗎？

好消息，符合條件的外國人確實可以在海南買房。這主要得益于中央為支持海南自貿港建設而推出的特殊政策。

（一）官方明確：外國人可以在海南買房，政策有明確支持

根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省委人才發(fā)展局等部門聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（瓊建房〔2021〕8號）及2025年海南自貿港封關運作相關解讀，外籍人士屬于“非海南戶籍居民家庭/個人”范疇，可按規(guī)定購買海南住房，但需滿足社保/個稅繳納、無房承諾等要求。

此外，2025年6月國家外匯管理局發(fā)布的《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知（征求意見稿）》明確，外資企業(yè)及個人可通過合法外匯收入投資海南商業(yè)地產（如寫字樓、商鋪），打破此前“非自用住宅限制”，進一步放寬外資購房的資金渠道。

（二）具體條件：分“人才”與“普通外籍人士”，核心是“社保/個稅+無房”

外國人買海南房的條件，主要看是否符合“人才標準”，或是否滿足“普通外籍人士”的社保/個稅要求，具體如下：

1. 符合“人才標準”的外籍人士：可享“本地居民同等待遇”

若你是“高精尖缺”外籍人才（如經海南省認定的A-E類高層次人才、柔性引進的高端專業(yè)人才、海外留學本科及以上學歷人才），或與?？诒镜仄髽I(yè)（總部企業(yè)、高新技術企業(yè)、旅游等行業(yè)）簽訂1年以上勞動合同且在崗工作，可享受與?？诒镜鼐用裣嗤馁彿看觯?/span>

購房資格：可購買1-2套商品住房（首套首付15%，二套首付30%，利率按LPR執(zhí)行）；

社保要求：需在海南累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險（補繳無效）；

無房承諾：需提供“全省范圍內家庭無購房備案證明”及“家庭無住房證明”。

2. 普通外籍人士：需滿足“社保/個稅+區(qū)域要求”

若你不是“人才”，但想在海南買房，需符合所在市縣的“限購”要求，核心是“社保/個稅繳納年限”：

主城區(qū)（如?？谌?、三亞海棠灣/崖州灣、瓊海主城區(qū)）：需提供至少1名家庭成員在海南累計60個月及以上的個人所得稅或社會保險繳納證明；

非主城區(qū)（如?？诜侵鞒菂^(qū)、三亞非海棠灣/崖州灣區(qū)域、文昌、定安等）：需提供至少1名家庭成員在海南累計24個月及以上的個人所得稅或社會保險繳納證明；

特殊區(qū)域（如儋州）：非海南戶籍但實際居住滿183天的常住人口，可享受本地居民同等待遇（即12個月社保/個稅要求）。

（三）區(qū)域差異：部分市縣“全放開”，部分“嚴管控”

海南各市縣的購房政策差異較大，核心是“主城區(qū)嚴控、外圍區(qū)域寬松”，具體可分為三類：

1. 全面放開限購的市縣（5個）

澄邁、東方、文昌、樂東、定安：不管是本地戶口還是外地戶口（含外籍人士），均可直接購買住房，無社保/個稅要求。

2. 部分放開限購的市縣（3個）

?？冢褐鞒菂^(qū)需60個月社保/個稅，非主城區(qū)需24個月；

三亞：主城區(qū)（海棠灣/崖州灣）需60個月社保/個稅，非主城區(qū)需24個月；

瓊海：非本省戶籍居民家庭上一年度在實際居住滿183天的，可購買1套住房。

3. 嚴格限購的市縣（4個）

五指山、保亭、瓊中、白沙：這4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣的住房只能面向本市縣居民家庭銷售，外籍人士無法購買。

（四）2025年新變化：人才通道拓寬，成本降低

2025年是海南封關運作元年，購房政策進一步向“人才”傾斜，同時降低了購房成本：

1. 人才通道更寬：社保年限縮短

?？冢号c總部企業(yè)、高新技術企業(yè)簽訂1年以上勞動合同的員工（含外籍），無需社保年限，可直接購房；

三亞：高層次人才（A-E類）豁免社保，可購買1-2套住房。

2. 購房成本更低：首付與利率雙降

首付比例：全省統(tǒng)一將首套、二套房首付降至15%（此前首套30%、二套40%）；

貸款利率：首套房貸利率降至3.1%（LPR-50BP），二套降至3.3%（LPR-30BP）；

公積金貸款：首套公積金貸款利率降至2.85%（5年以上）。

總結：外國人買海南房的“核心邏輯”

1.能買嗎？ 能，只要符合所在市縣的“社保/個稅”要求，或屬于“人才”；

2.買哪里？ 主看區(qū)域：澄邁、東方等5市可全買，?？凇⑷齺喼鞒菂^(qū)需社保，五指山等4市不能買；

3.有什么優(yōu)惠？ 人才可享“本地居民待遇”，普通外籍人士可享“低首付、低利率”。

提示：具體政策以當?shù)刈〗ň郑ǚ抗懿块T）的最新解讀為準，建議購房前查詢實時政策，避免信息偏差。

三、外國人可以在海南注冊公司嗎？

外國人完全可以在海南注冊公司，且海南自貿港針對外資企業(yè)制定了更開放的政策、更便利的流程，是目前外資進入中國市場的重要門戶。

（一）官方明確：外國人可以在海南注冊公司，政策有“硬支撐”

根據(jù)《海南自由貿易港外商投資條例》（2025年實施）、《海南自由貿易港外商投資準入特別管理措施（負面清單）（2024年版）》等國家及海南省文件，境外自然人、企業(yè)均可作為股東，在海南設立外商獨資、中外合資或外資分公司。其中，《外商投資準入負面清單》是全國最短的（比如取消了在線數(shù)據(jù)處理與交易處理業(yè)務外資準入限制、允許外商獨資醫(yī)院等），90%以上行業(yè)對外資開放，僅電信、教育等少數(shù)領域有特殊要求。

（二）注冊類型：選對形式，滿足不同需求

外國人注冊海南公司，主要有3種類型，可根據(jù)業(yè)務規(guī)模和控股需求選擇：

1.外商獨資企業(yè)：最常見，外國企業(yè)或個人100%持股，完全掌控企業(yè)經營（比如外資科技公司、貿易公司）；

2.中外合資企業(yè)：中外雙方共同出資（中方必須是中國企業(yè)），適合需要借助本地資源（如土地、人脈）的行業(yè)（比如文旅、新能源）；

3.外資分公司：外國總公司的海南分支機構，不具備獨立法人資格，適合總公司想快速拓展海南業(yè)務的情況（比如連鎖品牌分店）。

（三）注冊流程：全程電子化，在線就能辦，比以前“省大事了”

以前境外投資者辦注冊，得跑線下、交一堆證明，現(xiàn)在海南推行“全程電子化”，境外人士不用來境內，在國外就能辦：

1. 在線身份認證：外國自然人持有效護照，通過“海南e登記”平臺的雙語版電子表單，在線完成身份核驗（不用再開“身份附加證明”，省了1-3個月時間）；

2. 核名與提交材料：選好公司名稱（格式為“海南+字號+行業(yè)+有限公司”），上傳公司章程、股東信息（外國企業(yè)需公證，但海南簡化了公證文書，從50頁壓縮到8頁）、注冊地址證明（需商用地址，可掛靠園區(qū)虛擬地址）；

3. 自主公示與登記：部分材料（如董事變更）不用提交，企業(yè)自主公示即可；登記審核通過后，在線領取電子營業(yè)執(zhí)照；

4. 后續(xù)手續(xù)：刻章（部分市縣免費）、銀行開戶（選支持外資的銀行，如工行海南分行）、稅務登記（申請15%企業(yè)所得稅優(yōu)惠）。

（四）核心優(yōu)勢：稅收低、流程快，外資企業(yè)的“香餑餑”

海南吸引外資的核心亮點，就是“低稅負+高便利”：

1.稅收優(yōu)惠：符合條件的外資企業(yè)（如旅游業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、高新技術產業(yè)），企業(yè)所得稅從25%降到15%；高端人才個人所得稅超過15%的部分，直接免征；

2.流程簡化：以前辦注冊要1-2個月，現(xiàn)在最快1天就能領照；

3.資金自由：外資企業(yè)可以自由匯入?yún)R出資金，不用像以前那樣等審批，做跨境業(yè)務的老板特別方便。

總結：外國人注冊海南公司的“關鍵結論”

1.能注冊嗎？ 能，官方明確支持，政策覆蓋90%以上行業(yè)；

2.怎么注冊？ 全程電子化，在線就能辦，不用跑境內；

3.有什么好處？ 稅收低（15%企業(yè)所得稅）、流程快（1天領照）、資金自由；

注意事項：選對注冊類型（獨資/合資）、準備好商用地址（可掛靠）、了解負面清單（避免踩禁止領域）。

提示：具體流程以海南“海易辦”APP或省市場監(jiān)管局官網的最新指南為準，建議注冊前通過“海南國際投資單一窗口”查詢實時政策，確保信息準確。

簡單來說，海南現(xiàn)在的政策，就是想讓外資企業(yè)“來得快、留得住、賺得多”，外國朋友來海南注冊公司，絕對是“明智之選”！

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